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CONJONCTURE LOGEMENT AU 1ER SEMESTRE 2015 : UN MARCHÉ SOUTENU PAR L’INVESTISSEMENT LOCATIF DES PARTICULIERS, UN MARCHÉ QUI REPART ?

Dans un environnement réglementaire et financier qui s’améliore, la reprise s’accélère pour les ventes de logements neufs. La chaîne de production, quant à elle, reste encore grippée, même si la tendance s’infléchit timidement.

  • L’accession à la propriété marque le pas (-5,6%), particulièrement en Île-de-France alors que les primo-accédants sont de retour en régions.
  • La reprise du marché est essentiellement portée par les investisseurs individuels (+53,4%), séduits par le dispositif Pinel et très actifs notamment dans les plus grandes agglomérations en régions.
  • Les intentions d’achat mesurées par le baromètre IPSOS/Nexity ont tendance à se rétracter ; les intentionnistes voulant avant tout se loger (81%) plutôt qu’investir (18%). 

UN ENVIRONNEMENT PLUS FAVORABLE À LA REPRISE DU MARCHÉ 

 

  • Le plan de relance du Logement voté par le Parlement à la fin 2014 porte ses fruits : le dispositif Pinel, allié au nouveau zonage, séduit les investisseurs. La TVA à 5,5% dans 1.296 quartiers prioritaires, le développement du logement intermédiaire, la réduction des délais d’instruction des procédures d’urbanisme, tout comme la limitation des recours abusifs vont également contribuer à éclaircir les perspectives pour le secteur du logement.
  • Dans le même temps, la baisse des taux à laquelle on assiste depuis la fin 2013 équivaut, selon l’Observatoire Crédit Logement/CS, à un recul des prix d’achat de 10%, tant sur le marché du neuf que sur celui de l’ancien. Malgré une légère remontée constatée fin août, les conditions de financement restent exceptionnellement favorables, et l’hypothèse d’une accentuation de la hausse demeure faible à court terme.
  • La reprise s’accélère pour les ventes de logements neufs, en amélioration depuis trois trimestres consécutifs. Cette embellie de l’activité commerciale est portée par le retour des investisseurs séduits par le dispositif Pinel (+53,4%), alors que le nombre d’accédants à la propriété recule (-3,1%) malgré les bonnes conditions de financement (chiffres du marché – Source : FPI).
  • Malgré un léger mieux après le point bas de juillet, les permis de construire, qui renseignent sur les futures mises en chantier, affichent encore une baisse de 6% sur un an glissant. Les mises en chantier reculent elles-aussi, de 4,1% sur un an glissant, reflétant la chute des ventes observées les années passées. La reprise des ventes de neuf constatée au 1er semestre 2015 ne devrait se répercuter dans les chiffres que dans un an au mieux. 

 

Nous anticipons un rebond du marché pour l’année 2015 avec environ 100.000 unités vendues (contre 86.600 en 2014), avant de retrouver en 2016 sa moyenne des 10 dernières années (105.000 ventes par an). 

 

L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ MARQUE FORTEMENT LE PAS

 

Malgré des taux historiquement bas en ce début d’année, le marché de la résidence principale se contracte (-3,1%), et plus encore chez Nexity (-5,6%). 

 

En trois chiffres clés:

  • -7% de primo-accédants par rapport au S1 2014
  • 20 % de primo-accédants dans l’activité totale de Nexity point bas pour un premier semestre depuis 10 ans
  • 27 % parmi les clients particuliers, contre 39,5% au S1 2014 

À l’échelle nationale, nos clients primo-accédants sont beaucoup moins nombreux. Leurs revenus sont en baisse (-2,2%, à 37.520 €). Leur budget recule également (-3,1%, à 220.974 €) et leur apport personnel davantage encore (-9,9 % à 39.501 €). Seuls 39% de nos clients primo-accédants disposent de plus de 10% d’apport, contre 45% au S1 2014.

Cette moyenne nationale reflète le dynamisme des régions, qui représentent désormais 47% de nos primo-accédants (35% au S1 2014). L’écart de profil se creuse avec l’Île-de-France.

 

L’INVESTISSEMENT LOCATIF REDÉCOLLE 

 

Au S1 2015, le marché de l’investissement locatif a nettement rebondi, de 53,4%. Chez Nexity, le retour des investisseurs individuels se confirme après le point bas du S1 2014, à la fois pour les résidences gérées (+47,4%) et pour le dispositif Pinel (+57,8%)

En trois chiffres clés:

  • +54% d’investisseurs particuliers par rapport au S1 2014
  • 48% d’investisseurs particuliers dans l’activité totale de Nexity, point haut pour un premier semestre depuis 2010
  • 64,7% parmi les clients particuliers, contre 49,8 % au S1 2014  

À l’échelle nationale, nos clients investisseurs sont indéniablement de retour. Bénéficiant des conditions de taux et de dispositifs fiscaux favorables, leur budget a augmenté (+1,1% à 183.928 €) malgré des revenus plus bas (-4,1 %, à 72.224 €).

Environ un client sur trois investit en résidence gérée (principalement résidences séniors et étudiants), ce qui correspond à la moyenne observée depuis 2008.

On retrouve une traditionnelle différence de profil entre les investisseurs en résidences et les investisseurs en Pinel. Ces derniers disposent d’un revenu d’environ 73.800 €, soit environ 10.000 € de plus que le revenu des investisseurs en résidences gérées. Au-delà des différences de profil, on constate de fortes disparités selon les territoires avec un écart qui se creuse entre l’Île-de-France et les autres régions. 

 

SELON LE BAROMÈTRE IPSOS / NEXITY,  LES INTENTIONS D’ACHAT SE RÉTRACTENT  

 

Si le contexte immobilier s’est plutôt détendu ces derniers mois, avec l’entrée en vigueur de nombreuses mesures gouvernementales et des taux d’intérêt toujours faibles, les Français semblent y rester plutôt insensibles et se montrent plutôt prudents dans leurs projets immobiliers.

  • Ainsi, en septembre 2015, 12% des Français ont l’intention d’acquérir un logement au cours des 12 prochains mois, ce qui constitue le niveau le plus bas enregistré depuis septembre 2013, en recul de 3 points par rapport à cette période (-1 point par rapport à janvier 2015).
  • En plus de la baisse générale des intentions d’achat, on constate également que l’attractivité du neuf se rétracte, à 40%. L’attrait pour le neuf perd 3 points par rapport à septembre 2014 (-1 point par rapport à janvier 2015), ce qui renforce la préférence pour l’ancien à hauteur de 52% (+5 points par rapport à septembre 2014, +3 points par rapport à janvier dernier).
  • Au total, l’indicateur du logement neuf se tasse à 4,8% se rapprochant ainsi de son niveau le plus bas atteint en janvier 2013 (4,6%).

 

 

Méthodologie de l’indicateur du logement neuf : étude réalisée en face-à-face du 24 au 29 juillet puis du 27 au 31 août 2015 auprès de 1 900 personnes constituant un échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. L’échantillon est construit selon la méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de famille, catégorie d’agglomération et région).