Immobilier résidentiel

En 2016, le marché français des ventes au détail de logements neufs devrait enregistrer son meilleur niveau depuis 2007. Il devrait atteindre 125.000 réservations nettes[1] sur l’ensemble de l’année 2016 (soit une progression de 21% par rapport à l’année 2015), grâce à l’ensemble des mesures de soutien actuellement en vigueur jusqu’à la fin de l’exercice 2017, au bas niveau des taux d’intérêts ainsi qu’au retour des primo-accédants sur le marché.

Après avoir touché un point bas en novembre 2016 (1,31% en moyenne), les taux des crédits immobiliers accordés ont légèrement augmenté pour atteindre en moyenne 1,34% en décembre[2] et Nexity anticipe la poursuite de cette remontée graduelle des taux. Le faible niveau actuel des taux demeure un facteur important de soutien de la demande de logements (sur l’année 2016, il a été de 1,62% en moyenne à comparer à 2,12% au cours de l’exercice 2015).

• Logement

En 2016, le Groupe a enregistré en France 15.893 réservations nettes de logements neufs, soit une hausse de 35% en volume et 29% en valeur par rapport à l’année précédente[3]. Sur la base des premières estimations du marché français (autour de 125.000 réservations [4]), la part de marché de Nexity atteindrait un niveau historique de 12,7% contre 11,3% en 2015.

Le chiffre d’affaires réservé enregistre une forte croissance de 29% pour atteindre 3.218 millions d’euros TTC. Cette progression est néanmoins inférieure à celle du volume de réservations, compte tenu d’effets de mix, notamment une baisse de 11% du prix moyen des ventes en bloc, une forte progression des réservations de logements en résidences gérées (+58% par rapport à 2015) et en zones bénéficiant d’une TVA réduite (+58% par rapport à 2015), dont les prix unitaires sont moindres.

Au quatrième trimestre 2016, le nombre de réservations nettes de logement neufs en France s’élève à 5.201 lots, en hausse de 23% en volume et 21% en valeur par rapport au T4 2015 (à périmètre constant : +10% en volume et +9% en valeur), la décélération du taux de croissance s’expliquant notamment par une base de comparaison élevée au 4^ème trimestre 2015.

Les réservations des primo-accédants ont progressé de 49% par rapport à 2015, soutenues par les zones bénéficiant d’une TVA réduite et par l’application du nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) en vigueur depuis le 1^er janvier 2016.

Les réservations des investisseurs particuliers ont également fortement augmenté en 2016 (+30% par rapport à 2015) sous l’effet de taux historiquement bas, de l’appétence des investisseurs pour la sécurité de l’investissement immobilier mais aussi du dispositif « Pinel », toujours aussi attractif. Cet effet devrait perdurer, suite à la prolongation de ce régime jusqu’à fin 2017.

Les réservations faites par des bailleurs professionnels progressent moins vite (+15% par rapport à 2015) et représentent désormais 32% de l’activité commerciale totale (contre 35% en 2015).

* Hors réservations en bloc, réservations d'Iselection, de PERL, d'Edouard Denis et hors international

Le prix moyen TTC ainsi que les surfaces moyennes des logements réservés par les clients particuliers de Nexity ont été stables durant l’année.

Accompagnant la reprise du marché, mais toujours sélectif dans ses engagements, Nexity a lancé en 2016 un total de 13.976 lots (+8% par rapport à 2015)[5]. La part du stock achevé (103 lots) dans l’offre commerciale de logements (5.661 lots[6]) demeure toujours très faible. Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux reste à un niveau élevé de 72% en moyenne au cours de l’année 2016 (contre 67% en 2015).

À fin décembre 2016, le potentiel d’activité[7] en logements neufs augmente de 6% par rapport à fin 2015 et s’élève à 36.367 lots, soit 2,4 années d’activité (41.813 lots en intégrant les croissances externes réalisées en 2016, soit 2,6 années d’activité).

• Lotissement

Les réservations de terrains à bâtir s’établissent à 2.518 unités, en hausse de 14% par rapport à 2015 traduisant la reprise du marché de la maison individuelle. Le prix moyen des réservations nettes pour les particuliers est en hausse 1,7% à 77,2 K€, avec une relative stabilité (-0,8%) des surfaces moyennes et une légère augmentation du prix moyen au m² (+2,5%). 

• International

479 réservations de logements neufs ont été réalisées à l’international au cours de l’année. En Pologne, l’année a été caractérisée par 367 réservations (+56% par rapport à 2015). En Italie, l’écoulement des opérations se déroule sur un rythme satisfaisant (112 réservations) après la mise en place fin 2014 de mesures de restructuration et de réduction des risques.

Immobilier d’entreprise [8]

En 201­6, 23,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France, niveau toujours élevé bien qu’en retrait de 8% par rapport aux 26 milliards d’euros engagés en 2015. Les bureaux en Île-de-France représentent 74% de ces volumes parmi lesquels les actifs « prime » peuvent se négocier à un taux de 3,00%, historiquement bas. Le marché des VEFA de bureaux est resté dynamique (près de 2,3 milliards d’euros), en léger retrait par rapport aux volumes de 2015, mais avec une forte progression des opérations « en blanc » représentant 61% des opérations, les investisseurs montrant une plus forte appétence au risque et anticipant une pénurie d’offres de qualité sur le marché locatif.

La dynamique du marché locatif s’est confirmée au cours du quatrième trimestre avec 670.000 m² placés en Île-de-France et portant la demande placée (volume de transactions locatives et ventes utilisateurs) à 2,4 millions de mètres carrés pour l’ensemble de l’année 2016, en progression de 7% par rapport à l’année 2015.

Au quatrième trimestre 2016, Nexity a enregistré 108 millions d’euros de commandes nouvelles grâce notamment à la vente en l’état futur d’achèvement à la Caisse d’Allocations Familiales des Yvelines d’un immeuble situé à Versailles (78) développant 6.700 m² et à la vente en l’état futur d’achèvement du volume hôtel (à un fonds géré par Amundi Immobilier) de l’immeuble Perisight, situé à Clichy (92) venue compléter la vente en l’état futur d’achèvement du volume bureaux à un fonds géré par LaSalle Investment Management réalisée au troisième trimestre.

L’activité de bureaux en région a été très dynamique au cours de l’année 2016, notamment grâce à la filière bois, qui a enregistré 84 millions d’euros de commandes principalement en province avec notamment la vente en l’état futur d’achèvement de l’îlot 12 Euratechnologies à BNP Paribas REIM représentant une surface de 6.000 m² à Lille. Grâce à ses filiales Ywood et Térénéo, Nexity est le leader en France de l’immobilier en bois avec près de 40.000 m² livrés au 31 décembre 2016.

Le montant total de prises de commandes en 2016 s’élève à 356 millions d’euros HT dépassant ainsi l’objectif d’au moins 250 millions d’euros de commandes sur l’année. La vente en l’état futur d’achèvement à Crédit Agricole Assurances de l’immeuble Online (d’une surface de 18.000 m²) situé à Rueil-Malmaison (92) est la commande la plus significative de l’exercice.

Enfin, Nexity a signé en janvier 2017, un bail en l’état futur d’achèvement avec la région Île-de-France pour l’immeuble Influence 2.0, situé dans l’éco-quartier de Saint-Ouen (93), qui accueillera le futur Hôtel de Région, avec l’immeuble Influence 1 (précédemment vendu par Nexity à un investisseur en 2014). L’ensemble de l’opération représente une surface de près de 57.000 m².

Services

Dans les Services immobiliers aux entreprises, les surfaces sous gestion s’élèvent à 12,3 millions de mètres carrés à fin décembre 2016, en progression de 1% par rapport à fin 2015.

Dans les Services immobiliers aux particuliers, le portefeuille de lots en gestion s’élève à 898.000 lots au 31 décembre 2016, en léger retrait par rapport à fin décembre 2015[9] (-1,9%). L’activité de transaction a été particulièrement dynamique avec une progression de 6% du nombre de compromis signés par rapport à 2015. Nexity Studéa, spécialisée dans l’exploitation de résidences étudiantes a vu son taux d’occupation progresser pour atteindre 89,6% (contre 87,3 % à fin 2015).

Les services immobiliers aux particuliers ont poursuivi leur transformation digitale, avec notamment la mise en place de nouveaux outils au service des clients (dématérialisation de la visite d’immeubles, espace privé client interactif,…), le développement d’agences connectées ou encore l’élaboration d’offres disruptives comme celle d’E-gérance (1^ère offre de gestion locative entièrement digitale).

Dans les activités de Franchises, le nombre de compromis enregistrés en 2016 par Century 21 et Guy Hoquet l’Immobilier est en hausse de 10% par rapport à 2015 dans un marché de l’immobilier ancien en France ayant atteint un niveau exceptionnel[10]. Après plusieurs années de baisse, le nombre d’agences franchisées a renoué avec la croissance au cours de l’exercice (1.217 agences à fin décembre 2016 contre 1.206 à fin décembre 2015).

En 2016, Nexity a renforcé son partenariat avec Ӕgide-Domitys, leader du marché des résidences seniors avec services non médicalisées et disposant d’un modèle économique intégré (promotion et exploitation). Au 31 décembre 2016, Nexity détient  45,16% du capital d’Ӕgide-Domitys avec une option de prise de contrôle à horizon 2018.

Régénération urbaine (Villes & Projets)

À fin décembre 2016, le potentiel foncier de l’activité de régénération urbaine de Nexity (Villes & Projets) s’élève à 531.500 mètres carrés[11] avec notamment l’entrée en portefeuille de l’opération Bordeaux Belvédère pour une surface de 70.000 m². Par ailleurs, le projet emblématique de recréation du quartier situé autour de la gare de Versailles-Chantiers (78), 2^ème gare la plus fréquentée de l’Île-de-France, a été démarré par l’Immobilier d’entreprise.

Digital et Innovation

Conformément à son projet stratégique, Nexity a poursuivi son engagement dans des projets innovants centrés sur le Digital, dont notamment en 2016 :

• Bien’ici, site d’annonces immobilières nouvelle génération détenu à 40% par Nexity aux côtés du Consortium des Professionnels de l’Immobilier, continue à enregistrer un nombre croissant de demandes d’adhésion de professionnels pour la diffusion payante de leurs annonces (5.800 agences adhérentes à fin 2016).
• Nexity poursuit le développement d’un outil de gestion numérique de logements connectés, nouvellement rebaptisé Eugénie. Après la livraison en 2015 des premiers logements intelligents dans un programme immobilier à Paris, quatre autres programmes pilotes seront équipés en 2017.
• Le pôle Immobilier d’entreprise de Nexity inaugurera le 22 février 2017 un démonstrateur au sein de son siège à Paris : Nexity Lab.

Nexity poursuit son investissement dans le digital et l’innovation à hauteur d’environ 20 millions d’euros par an répartis entre des projets internes de digitalisation et des investissements dans de nouveaux services soit grâce à des investissements directs (Blue Office, Bien’ici, E-gérance,…), soit grâce à des partenariats avec des start-ups (SpiceSoft, Lucibel, …) ou bien la participation dans des fonds de capital-risque.

Gouvernance [12]

La stratégie et le modèle de croissance long terme de Nexity reposent sur une combinaison unique de métiers de spécialistes de l’immobilier. L’imbrication de ces métiers au sein d’une seule entreprise permet de développer, dans un objectif de croissance, une plateforme de services à l’immobilier orientée résolument vers les trois typologies de clients de Nexity : le Particulier, l’Entreprise et la Collectivité.

Pour adapter l’organisation du Groupe à cette équation et « embarquer » l’ensemble des équipes (« le client Interne ») de Nexity, Alain Dinin a décidé de faire évoluer la gouvernance en resserrant son équipe de Direction générale autour de trois Directeurs généraux délégués et d’un Directeur général adjoint, qui sont en charge des Clients Interne, Particulier, Entreprise et Collectivité.

Chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires enregistré par Nexity en 2016 s’établit à 3.073 millions d’euros, stable par rapport à l’année 2015 (+0,5%).

Le chiffre d’affaires du pôle Immobilier résidentiel s’élève à 2.267 millions d’euros, en hausse de 5% sur un an. Cette croissance résulte principalement de la contribution d’Iselection et de PERL dont le chiffre d’affaires (reconnu en totalité à la signature de l’acte notarié) bénéficie d’une plus forte réactivité par rapport à l’activité commerciale que la promotion logement sous la marque Nexity. Par ailleurs, en raison des retraitements opérés sur le bilan d’ouverture et la mise à la juste valeur des actifs et passifs dans le cadre du purchase price allocation (PPA), le chiffre d’affaires réalisé par Edouard Denis au cours de l’exercice ne contribue pas au chiffre d’affaires consolidé de Nexity, bien qu’il soit consolidé depuis le 1^er juillet 2016.

Le chiffre d’affaires du pôle Immobilier d’entreprise, conformément aux prévisions de Nexity, s’inscrit en baisse par rapport à l’année 2015 (-19%) à 307 millions d’euros compte tenu des plannings de construction des opérations en cours. En 2015, le chiffre d’affaires bénéficiait de la forte contribution de grandes opérations livrées fin 2015 et début 2016 (notamment « Eco Campus » à Châtillon (92) et « Le Nuovo » à Clichy (92)).

Le chiffre d’affaires du pôle Services s’établit à 494 millions d’euros, en recul de 1,9% par rapport à 2015. La stabilité du chiffre d’affaires de l’administration de biens (-0,7%) et l’augmentation du chiffre d’affaires généré par les réseaux de franchises (+8,3%) compensent partiellement le recul du chiffre d’affaires dans les services immobiliers aux entreprises ainsi que celui de Nexity Studéa (du fait du non-renouvellement des baux de résidences déficitaires).

Le chiffre d’affaires des Autres activités (4,3 millions d’euros contre 13 millions d’euros en 2015) intègre notamment des cessions de charges foncières issues de l’activité Villes & Projets à des tiers.

En normes IFRS, le chiffre d’affaires à fin décembre 2016 s’établit à 2.975 millions d’euros, en hausse de 3% par rapport au chiffre d’affaires consolidé de 2.876 millions d’euros au 31 décembre 2015. Ce chiffre d’affaires exclut celui des co-entreprises en application de la norme IFRS 11, qui impose la comptabilisation par mise en équivalence des co-entreprises antérieurement intégrées proportionnellement.

Résultat opérationnel courant

Le résultat opérationnel courant de Nexity atteint 266 millions d’euros en 2016 (contre 220 millions d’euros en 2015, soit +21%). Le taux de marge opérationnelle courante est en hausse de 1,5 point à 8,7%.

L’exercice 2016 se distingue par une progression du résultat opérationnel courant et des taux de marge dans tous les pôles du Groupe.

Le résultat opérationnel courant de l’Immobilier résidentiel progresse de 9% sur un an (+16,8 millions d’euros), traduisant le bon déroulement des opérations de promotion de logements et d’aménagement de terrains à bâtir. Le taux de marge opérationnelle courante du pôle progresse de 0,4 point et retrouve son niveau normatif de 9,0% (contre 8,6% en 2015).

Le résultat opérationnel courant du pôle Immobilier d’entreprise s’élève à 57 millions d’euros en 2016 contre 39 millions d’euros en 2015 (+46%). Le taux de marge opérationnelle courante du pôle progresse et atteint un niveau très élevé (18,6%) et supérieur à son niveau normatif, traduisant la bonne maîtrise financière et technique des projets en cours et bénéficiant également de reprises de provisions sur opérations livrées.

La contribution du pôle Services au résultat opérationnel courant s’élève à 45 millions d’euros, contre 35 millions en 2015, soit un taux de marge opérationnelle courante en nette progression à 9,1% (contre 7,0% en 2015).

Le résultat opérationnel courant de l’administration de biens progresse de 22% et s’établit à 32 millions d’euros, soit un taux de marge en progression de 1,9 point pour atteindre 10,4% grâce aux résultats des efforts de restructuration du réseau Nexity SIP, à une bonne maîtrise des charges de structure et à la forte progression des activités de transaction. La rentabilité des activités de services immobiliers aux entreprises continue d’être affectée par la réorganisation de Nexity Conseil et Transaction. La rentabilité de Nexity Studéa s’améliore fortement du fait de la politique de repositionnement de son parc de résidences étudiantes. La très bonne rentabilité des réseaux de franchises s’explique notamment par la progression du chiffre d’affaires qui permet de mieux amortir les charges fixes.

Le résultat opérationnel des Autres activités (-39 millions d’euros en 2016 contre -41 millions d’euros en 2015) comprend notamment le résultat de la holding, les frais d’études et de structure de Villes & Projets, le développement des activités en incubation et des projets digitaux[1], et les charges IFRS liées aux paiements en actions.

EBITDA [2]

En 2016, l’EBITDA de Nexity s’élève à 305 millions d’euros, contre 260 millions d’euros en 2015 (+17%) soit un taux de marge de 9,9% contre 8,5% en 2015. Les taux de marge d’EBITDA progressent pour l’ensemble des pôles, notamment l’Immobilier d’entreprise (passant de 10,2% à 18,5%) et les Services (passant de 9,2% à 11,2%), avec un taux de marge des activités d’administration de biens passant de 11,7% à 12,9%.

Résultat net

Le résultat financier ressort à -28,0 millions d'euros, contre -20,3 millions d’euros en 2015, compte tenu notamment de l’impact des charges liées au rachat des OCEANE 2014 pour -4,8 millions d’euros.

La charge d’impôts (89,0 millions d’euros) augmente de 15,3 millions d’euros sous l’effet de la hausse du résultat ; le taux effectif d’impôt sur les sociétés est quasi-stable à 37,3% contre 37,0% l’an dernier.

Les sociétés mises en équivalence affichent une contribution négative de 7,2 millions d’euros (contre une perte de 0,5 million d’euros en 2015). Ce résultat intègre principalement celui de Bien’ici, consolidé par mise en équivalence depuis le 1^er janvier 2016 et celui d’Ægide-Domitys.

Le résultat net part du Groupe s'élève à 139,1 millions d'euros pour la période, contre 123,5 millions d’euros en 2015 (+13%).

Besoin en Fonds de Roulement

Au 31 décembre 2016, le BFR d’exploitation (695 millions d’euros) augmente de 170 millions d’euros par rapport à son niveau de décembre 2015, évolution liée en majeure partie aux acquisitions de l’exercice en Immobilier résidentiel (134 millions d’euros).

Goodwills

Les goodwills progressent de 65 millions d’euros à fin 2016 et s’élèvent à 1.214 millions d’euros (contre 1.149 millions d’euros à fin 2015) en raison des acquisitions réalisées en Immobilier résidentiel (+53 millions d’euros) et dans les Services (+12 millions d’euros).

Flux de trésorerie

La capacité d’autofinancement avant coût du financement et impôts qui s’élève à 289 millions d’euros, progresse de 52 millions d’euros par rapport à 2016, principalement en raison de l’amélioration du résultat de l’exercice.

Les flux de trésorerie générés par l’exploitation diminuent légèrement, à 191 millions d’euros (contre 240 millions en 2015) en raison d’une variation positive du BFR d’exploitation (hors variations de périmètre).

Les investissements opérationnels notamment informatiques, augmentent à 23 millions d’euros contre 20 millions d’euros en 2015.

À fin 2016, le cash-flow libre généré par Nexity s’élève à 168 millions d’euros contre 221 millions d’euros l’année précédente, et est sensiblement supérieur au montant du dividende.

Les flux de trésorerie liés aux investissements financiers s’élèvent à 57 millions d’euros compte tenu des opérations de croissance externe et autres partenariats réalisés au cours de l’exercice (hors engagements de rachats des parts minoritaires et dettes existantes sur les opérations de croissance externe).

Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement (-112 millions d’euros), correspondent principalement au produit de l’émission de l’OCEANE 2016 net du rachat des OCEANE 2014[3], à des achats de titres détenus par des minoritaires ainsi qu’à des remboursements nets de concours bancaires.

Structure financière

Les capitaux propres consolidés (part des actionnaires de la société-mère) s’établissent à 1.589 millions d’euros à fin décembre 2016, contre 1.579 millions à fin décembre 2015, après principalement le paiement du dividende (120 millions d’euros) et la prise en compte du résultat net (139 millions d’euros en part du Groupe).

L’endettement net progresse de 214 millions d’euros en raison principalement de la croissance externe de l’exercice (214 millions d’euros) ainsi que de l’impact net du refinancement des OCEANE (31 millions d’euros). Le cash-flow généré par l’exploitation couvre en totalité l’augmentation du BFR lié à l’activité, le versement du dividende et les investissements. Au 31 décembre 2016, l’endettement net représente 20% des capitaux propres et environ une fois l’EBITDA de l’année.

Nexity dispose au 31 décembre 2016 d’autorisations d’emprunts bancaires pour un total de 1.030 millions d’euros, dont 300 millions d’euros au titre des ouvertures de crédit sur les lignes corporate (non utilisées). Au 31 décembre 2016, le Groupe utilise ces autorisations à hauteur de 375 millions d’euros. Nexity respecte au 31 décembre 2016 l’ensemble des covenants financiers attachés à ses emprunts et lignes de crédit.

Backlog - Carnet de commandes au 31 décembre 2016

Le carnet de commandes du Groupe à fin décembre 2016 s’établit à 4.008 millions d’euros, en progression de 22%  par rapport à fin 2015, et représente l’équivalent de 19 mois de l’activité de promotion de Nexity[4].

SÉRIES TRIMESTRIELLES

REPORTING OPÉRATIONNEL (Comptes IFRS avec le retraitement des co-entreprises présentées en intégration proportionnelle)

Réservations du pôle Immobilier résidentiel

Chiffre d'affaires par pôle

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 2016
REPORTING OPÉRATIONNEL (Comptes IFRS avec le retraitement des co-entreprises présentées en intégration proportionnelle)

BILAN CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 2016
REPORTING OPÉRATIONNEL (Comptes IFRS avec le retraitement des co-entreprises présentées en intégration proportionnelle)

EBITDA PAR PÔLE

REPORTING OPÉRATIONNEL (Comptes IFRS avec le retraitement des co-entreprises présentées en intégration proportionnelle)

L’EBITDA, ou excédent brut d’exploitation est ainsi défini par Nexity : résultat opérationnel courant + amortissements + provisions pour risques et charges nettes des reprises + charges IFRS des actions gratuites + déstockage des frais financiers. L’EBITDA est un indicateur alternatif de performance dont la réconciliation avec le résultat opérationnel courant est présentée ci-dessous.

SÉRIE SEMESTRIELLE PAR PÔLE

REPORTING OPÉRATIONNEL (Comptes IFRS avec le retraitement des co-entreprises présentées en intégration proportionnelle)

RESULTAT OPÉRATIONNEL COURANT

EBITDA

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 2016 (NORMES IFRS)

BILAN CONSOLIDÉ AU 31 DÉCEMBRE 2016 (NORMES IFRS)